Al alquilar, los inquilinos deben tomarse el tiempo para leer y comprender los términos del contrato detenidamente, ya que es posible que algunas cláusulas no se apliquen. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que regula los contratos de vivienda, establece que las disposiciones que modifiquen las condiciones en perjuicio de un arrendatario o subarrendatario se reputan «y serán nulas salvo que las propias disposiciones lo permitan expresamente».
Una de las cláusulas nulas más comunes está relacionada con la duración del contrato. Es común que algunos propietarios limiten el período de arrendamiento a un contrato de arrendamiento renovable de un año. Sin embargo, el tiempo mínimo que puede permanecer un arrendatario es de cinco años, “salvo que decida rescindir anticipadamente el contrato”, explica Juan José Martín Bermúdez, abogado del despacho Marín & Mateo Abogados.
No obstante, el derecho de desistimiento puede rescindir el contrato y el arrendatario puede ejercer el derecho de desistimiento al menos 6 meses después del inicio del arrendamiento y 30 días de antelación. “Si hay cláusulas que excedan estos tiempos, quedarán sin efecto”, dijo.
Por el contrario, si el arrendatario pretende dejar el plazo reflejado en la normativa o acortar el plazo de preaviso, el arrendador puede exigir una indemnización, pero «si el contrato estipula que cada pago no puede exceder de un mes, y los años restantes para el cumplimiento del contrato, si el plazo del contrato es menor a un año, el monto de la indemnización se divide proporcionalmente”, aclaró.
En relación con la renovación de su arrendamiento, el contrato generalmente estipulará que el monto pagado cada mes estará vinculado a la evolución del IPC. Muchos creen que esto es automático, pero lo cierto es que hay que aclararlo. “Si esta cláusula no está incluida en el contrato, la renta no se renovará y el arrendador recibirá la misma cantidad mientras dure el contrato”, dijo el abogado. El abogado también señaló que “si se dice que la renta se actualiza sumando uno o dos puntos al IPC, entonces ese punto no aplica”. Además, al firmar una frecuencia de actualización específica, tenga en cuenta que si supera el IPC, no será válido.
“Si dicen que es 3% y el IPC es 4%, se actualizará a 3% porque esa es la voluntad de todos los partidos, pero si el IPC es 2%, entonces ese 2% hay que respetarlo”, dijo. explicado. En este caso, hay que tener en cuenta que durante 2023 el Gobierno ha ampliado el límite del 2% de los ingresos de renovación. Además, ha congelado las tarifas de alquiler por prórrogas de contrato durante seis meses.
Otra cláusula inválida es la que estipula en el contrato que el inquilino debe realizar todas las reparaciones del local. “El inquilino es responsable de las reparaciones normales que se realicen durante el uso diario de la propiedad, pero el propietario debe pagar las reparaciones más costosas, como problemas de instalación eléctrica o de plomería. «Los inquilinos no pueden negarse a pagar el alquiler para presionar a los propietarios para que exijan reparaciones, ya que la falta de pago podría dar lugar a un proceso de desalojo», dijo Martin.
En el apartado de cláusulas inusuales pero vinculantes, los expertos señalaron que las normas que se encuentran en las oficinas obligan a los inquilinos a pagar dos rentas en julio y diciembre, lo que «no es en modo alguno imposible». Los abogados también se mostraron sorprendidos por el hecho de que el propietario pudiera solicitar el acceso al local en cualquier momento. “La residencia es inviolable: nadie puede entrar en ella sin el consentimiento del arrendatario, aunque evidentemente no es el dueño del inmueble, sino el ocupante, y por tanto, salvo establecimiento legal, se considera su residencia. Fuerza mayor, escena del crimen o una solución legal», dijo.